AÇÕES DA IGUATEMI S.A (IGTI11.SA): DESEMPENHO EM 2025, DRIVERS, MARCOS E RISCOS — O QUE OBSERVAR EM 2026?

Em 2025, a IGUATEMI S.A (B3: IGTI11.SA) consolidou sua posição como uma das maiores empresas brasileiras voltadas para o segmento de shopping centers de luxo e experiências premium. Reconhecida principalmente por seu portfólio de empreendimentos em São Paulo, a companhia avançou em um movimento estratégico ousado: a expansão internacional com foco no mercado mexicano. Este passo colocou a empresa sob os holofotes de investidores latino-americanos e despertou novos olhares sobre seus ativos.

No início do ano, as ações do IGTI11 estavam sendo cotadas na faixa dos R$ 19,00, com analistas adotando uma postura conservadora frente aos desafios macroeconômicos no Brasil — incluindo inflação persistente, incertezas fiscais e um ciclo de política monetária em transição. Contudo, à medida que a empresa executava seu plano de expansão e apresentava resultados mais consistentes, o papel passou a atrair maior atenção institucional.

A unidade de negócios internacional da IGUATEMI, especialmente a dedicada ao México, teve grande importância nesse cenário. Com a assinatura de parcerias estratégicas com operadores locais e o lançamento de dois novos centros comerciais projetados para as classes A e B nos subúrbios da Cidade do México e Monterrey, a companhia sinalizou sua capacidade de replicar seu modelo de negócio de alto padrão fora do Brasil. O volume de ocupação dos espaços foi de 87% logo após o lançamento, acima das expectativas de mercado, e as vendas por metro quadrado ficaram próximas às cifras registradas nos principais shoppings da marca em território nacional.

Ao longo do segundo semestre de 2025, a IGTI11 apresentou valorização de 15,8%, um dos melhores desempenhos dentro do setor de real estate e shoppings na bolsa brasileira. A performance foi motivada também por uma melhora nos indicadores de confiança do consumidor e pela dosimetria mais gradual das taxas de juros no Brasil, o que favoreceu papéis de setores ligados ao varejo e consumo.

Apesar do bom desempenho, o período também trouxe desafios. A taxa de vacância, ainda que controlada, subiu levemente em alguns empreendimentos maduros, especialmente fora do eixo Rio-São Paulo. Além disso, os custos de captação para financiamento da nova etapa de expansão dobrou em função do prêmio de risco exigido pelos credores internacionais ao financiar ativos emergentes sem histórico no Brasil.

Assim, é possível afirmar que o desempenho da IGUATEMI em 2025 foi marcado por um equilíbrio entre audácia estratégica, boa execução operacional e cautela diante de riscos políticos e financeiros. Com isso, o papel passou a figurar entre os favoritos de analistas focados em renda variável com apetite moderado a risco.

Os movimentos estratégicos da IGUATEMI S.A em 2025 foram pautados por um robusto plano de internacionalização, inovação em modelo de receita e reforço das bases ESG — fatores que sustentaram sua apreciação na bolsa e impulsionaram a confiança do investidor.

Expansão internacional como vetor de crescimento

O principal driver de 2025 foi, inegavelmente, a entrada no mercado mexicano. Em um momento em que o ciclo de consumo no Brasil mostrava sinais de maturação, a IGUATEMI optou por diversificar suas fontes de receita através da atuação fora do Brasil. A escolha do México não foi aleatória: o país apresenta uma classe média em ascensão, urbanização acelerada e um déficit de shoppings premium em grandes centros — ingredientes favoráveis para o modelo de negócios da companhia.

Os centros comerciais inaugurados em 2025 foram formatados com integração omnichannel desde o início, combinando experiência física com soluções digitais para aluguel de espaços, particionamento inteligente de áreas e análise de dados comportamentais dos consumidores. Isso permitiu uma rápida adaptação dos lojistas, além de aumento da produtividade por metro quadrado.

Diversificação e novas linhas de receita

Outro ponto estratégico relevante foi o reforço na linha de ativos geradores de receitas recorrentes fora do aluguel tradicional. Entre as novas fontes estão:

• Plataformas de mídia digital proprietária gerando receita com publicidade direcionada
• Programa de fidelidade customizado com oferta de cashback e parcerias com varejistas premium
• Investimentos em “Mall as a Service”, oferecendo gestão de shopping para terceiros

Essas inciativas foram benéficas para fortalecer a previsibilidade do fluxo de caixa da empresa, algo valorizado por investidores institucionais.

Ênfase em ESG e Governança

A IGUATEMI elevou seu posicionamento ESG em 2025 com a obtenção de selos internacionais de sustentabilidade nos novos shoppings lançados. Além disso, a empresa reduziu consumo energético por metro quadrado em 12% nos seus ativos mais relevantes e manteve um Conselho de Administração com maioria independente, algo cada vez mais valorizado nos padrões de governança modernos.

Do lado operacional, a companhia também promoveu iniciativas de capacitação de mão de obra local nos empreendimentos mexicanos, combinando seu plano de expansão à geração de impacto social positivo, o que atraiu investidores com mandatórios critérios ESG.

Posição no mercado e competição

Em relação à concorrência, a IGUATEMI manteve sua proposta de marca voltada para o luxo e alta renda, o que a diferencia de pares como Multiplan e BRMalls. Essa escolha posiciona a empresa em um nicho mais resiliente a choques econômicos, embora também traga desafios relacionados à limitação do público-alvo e custos operacionais mais elevados.

Ao final de 2025, a empresa chegou a figurar entre os 5 ativos mais recomendados por casas de análise focadas em real estate, consolidando sua imagem como blue chip do setor de varejo estrutural.

Após um ano marcado por expansão internacional e performance de mercado acima da média, a IGUATEMI entra em 2026 com expectativa elevada, mas também com atenção redobrada aos riscos internos e externos que podem afetar seu desempenho.

Monitoramento do desempenho no Brasil

Um dos principais pontos de atenção para 2026 será a maturação dos ativos recém-inaugurados no Brasil. Ainda que o índice de ocupação inicial tenha sido animador, a real rentabilidade desses ativos — medida por NOI (Net Operating Income) e cap rate — será um bom indicativo da capacidade da empresa em replicar seu modelo fora do Brasil.

Adicionalmente, o contexto político local mexicano será relevante. Em 2026, estão previstas eleições gerais no país, evento que pode afetar a estabilidade do ambiente regulatório, especialmente no setor de construção e direitos de uso da terra. A sensibilidade dessa variável deverá ser incorporada nas projeções de analistas e poderá impactar os múltiplos de valuation da empresa.

Juros e crédito global

Outro ponto importante será o comportamento do mercado de juros, especialmente nos Estados Unidos e no Brasil, já que parte das dívidas para expansão internacional foi feita em dólares. O fortalecimento do dólar e o aumento de juros podem expandir o custo da dívida da IGUATEMI. A empresa buscará reestruturar passivos e buscar financiamento local para mitigar esse risco.

Integração digital e gestão de dados

No campo da inovação, a companhia deve investir em soluções aprimoradas de análise de dados para oferta de produtos e experiências mais personalizadas ao cliente. Espera-se que a segunda versão da plataforma digital de relacionamento com consumidores seja lançada no segundo trimestre de 2026 — projeto visto como prioritário para sustentar a vantagem competitiva.

Expansão ou consolidação?

Em 2026, a IGUATEMI pode adotar uma postura mais conservadora, focando na consolidação dos resultados internacionais e na elevação da margem operacional. Alternativamente, a empresa pode buscar novas praças — como Colômbia ou Chile — como próximo passo de expansão. Essa decisão dependerá, em grande parte, dos indicadores de desempenho das unidades mexicanas nos dois primeiros trimestres do ano.

Possíveis riscos a monitorar

• Risco cambial associado à dívida em moedas fortes
• Pressão de custos operacionais em novos mercados
• Concorrência global de players digitais e marketplaces
• Eventuais choques políticos no Brasil e no Brasil

Analistas recomendam atenção especial à capacidade da IGUATEMI de sustentar margens líquidas acima de 40% frente a um cenário de normalização de crescimento após o boom inicial da internacionalização.

Em resumo, 2026 será um ano teste para os fundamentos estratégicos da IGUATEMI: sua habilidade de executar com disciplina fora do território nacional, a robustez de seu modelo de receitas e a manutenção da atratividade de seus ativos em meio aos novos desafios do mercado global.